15498
3
Ипотечная кабала давно не была столь заманчивой, как сейчас. Банки готовы ссужать на покупку вторичного жилья уже почти под 10% годовых, а на первичке можно найти предложения и повыгоднее – если в них участвует застройщик. Есть также и кредиты без первоначального взноса (подороже) или со взносом в 10% (на общих условиях). В общем, ипотечный рай – только выбирай. Тем более, что цены на недвижимость застыли на месте.
Но является ли покупка квартиры не то, чтобы выгодной, но хотя бы экономически оправданной в нынешней ситуации?
Ответ на этот вопрос так: всё познаётся в сравнении.
Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.
Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей. По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2. Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».
Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб. (по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых. В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.
Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб. за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам. Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.
Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.
Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.
Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.
Ответ на этот вопрос так: всё познаётся в сравнении.
Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.
Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей. По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2. Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».
Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб. (по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых. В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.
Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб. за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам. Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.
Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.
Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.
Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.
Но позвольте, – может сказать внимательный читатель. – А где же покупка, обещанная в заголовке?
Что ж, вот она.
Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс. руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит. Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.
Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится. Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта. То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.
Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.
Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнет миллион рублей. Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего – 2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого – 6 млн 260 тыс. руб. Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.
То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.
Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья. Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги. Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.
Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?
Что ж, вот она.
Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс. руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит. Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.
Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится. Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта. То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.
Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.
Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнет миллион рублей. Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего – 2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого – 6 млн 260 тыс. руб. Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.
То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.
Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья. Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги. Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.
Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?
Источник:
Ссылки по теме:
- «Заповедник золотых диванов» или «неординарная» квартира в Киеве
- Любимые гаджеты из детства, которые ещё можно купить
- 40 образцов интерьера из СССР
- Провинциальный шик: квартира за 55 млн рублей в Омске
- Купите мою почку, мне нужны деньги на эти товары с AliExpress
Сосед снимает однушку за 8 тыс.
Что то не работает такая математика тут.
Может только в Москве такая разница в ценах?
У меня знакомый, уже имея жильё, взял ипотеку под однушку, и сдал ее (квартиру) на длительный срок. Ипотечный платеж составлял порядка 20к, ровно столько же он получает от съемщиков. Что ж, осталось 4 года, и квартира в его собственности. БЕСПЛАТНО.
ИНФЛЯЦИЯ.
Ждем следующей статьи под заголовком "Что выгоднее личный авто или такси"?
Через месяц доллар взлетел в два раза (вот уж лучше бы я в доллары вложила). Ну да ладно.
Купила квартиру за 2 300 000 деревянных, при хорошем раскладе после сдачи дома можно было ее продать за 2700 (продавать нужно, потому что хотела бы квартиру в своем городе), Но застройщик долго не сдавал дом, потом стал банкротом, пришлось судиться за квартиру.
Только в конце 2016 были получены документы на квартиру. За это время квартира упала в цене, а расходы на нее есть. Сейчас она даже и за 2300 не уйдет... Так может лучше ее продать и деньги в банки под проценты?
Но опять таки страшно.
Квартира в аренду это хорошо. А пропишет/зарегистрирует кто? Добрый папа Карло? Только не надо мне про сердобольных арендаторов которые дадут регистрацию. Ага-ага.
А так логика в вычислениях существует.
Ждем, надеемся на лучшее, копим на ремонт :)
Если сугубо по арифметике, то на текущий момент, как инвестиционный инструмент - жилая недвижимость однозначно не выгодна. Т.е. даже если есть вся сумма на квартиру, то выгоднее эти деньги держать в банках под проценты, чем купить квартиру и сдавать её. Не говоря уж о том, если всей суммы нет и надо брать кредит. По рискам: опять же на текущий момент в банках риски можно свести к минимуму, когда речь идёт о суммах в несколько млн руб. Страхование вкладов и мозг немножко включать при выборе банков. Когда-то было веселое время, когда недвижка такими темпами росла, что можно было смело покупать в кредит и через несколько лет остаться с отличной прибылью после погашения кредита и продажи квартиры. Сейчас, ИМХО, такого в принципе не светит. До тех пор, пока нефть вдруг не попрёт опять выше 100$. Чего тоже не светит как-то.
Но если речь идёт о первом и единственном жилье, то ипотека однозначно целесообразна, но при условии, что при разумном сроке ипотеки после ежемесячных выплат денег будет оставаться достаточно не только на жизнь, но ещё и оставаться сколько-нибудь на накопления или досрочные погашения. И тут дело отнюдь не только в "выгодности", это ко всему прочему более комфортный и безопасный вариант. И ещё один немаловажный нюанс - есть множество людей, которые копить деньги в принципе не умеют, всё просирают на всякие плюхи типа новейших айфонов. А насчёт разумности срока ипотеки, каждый для себя сам решит. По мне, допустимый сроком полного погашения - к 50 годам заёмщика. Ну край - 55.
Другое дело, когда денег не хватит на то, чтобы платить ежемесячные взносы, или работа творческая, то густо, то пусто. Тут уже надо творчески подходить, участок и "картонный" домик на нём и т.п.