Самострой

На картинке — вид крыш старых Верхних торговых рядов. Вот во что купцы ухитрились превратить строгое здание Бове. Владельцы снесенных построек прекрасно знали, как они получали разрешения и другие документы. Никакого отношения к законному предпринимательству это не имело.

В конце 19 века на том месте, где ныне находится ГУМ, стояли Верхние торговые ряды — двухэтажное классицистическое здание, построенное еще в Екатериненскую эпоху, а после пожара Москвы перестроенное Осипом Бове. Где–то через 50–60 лет после перестройки здание пришло в печальное состояние. С одной стороны, оно сильно обветшало. С другой стороны, купцы (все лавки были раздельными владениями, а единого собственника у здания не было) сумели как следует изуродовать его пристройками и перестройками. С Красной площади здание выглядело еще туда–сюда, хотя и было облезлым, внутри же начинался какой–то дикий темный лабиринт, с узкими проходами, крутыми лесенками и т.п. Никто не любил самопальный, устаревший и разваливающийся торговый центр. А в Европе (в том числе в Москве и Петербурге) между тем один за другим появлялись поражавшие публику торговые здания нового типа — пассажи.

Естественным образом к началу 1870–х у городских властей возникла идея уничтожить устарелый гадюшник, и на его месте возвести современный пассаж. К сожалению, неразворотливые отцы города наивно полагали, что экскаваторы (уже существовавшие) годятся только для земляных работ. Находясь в таком заблуждении, они приступили к переговорам с владельцами лавок. Купцам предлагали разрешить снос принадлежащего им строения, а взамен получить площади в новом сияющем здании. Консервативные купцы упирались — они как–то не верили в сияющее новое здание, да и просто не желали иметь с городскими властями дела. Переговоры продолжались 17 лет — да, тот мир был весьма и весьма медленным. Купцы что–то требовали (например, прирезать им еще кусок от Красной площади), власти что–то требовали взамен — в общем, большого толка от переговоров не получалось.

В 1886 году городские власти наконец поосмелели. Нет, они не прознали про экскаватор. В своей наивности они стали действовать более долгим и затратным путем. Вначале на Красной площади были выстроены временные павильоны из профлиста (волнистого железа), а затем старое здание было закрыто властями по причине его пожароопасности, ветхости и антигигиеничности. Помогло и то, что старое здание было построено без надлежащим образом согласованного проекта — кто вообще помнил, в чем состояла процедура согласования в 1812 году. Купцам бесплатно предоставили секции во временном павильоне. Въехав на новое место, купцы продолжили ворчать — новое здание они строить не хотели, в павильоне им было то жарко, то холодно.

Тут городской Думе пришлось призвать на помощь государя императора. В 1888 году правительством был утвержден устав «Акционерного общества Верхних торговых рядов на Красной площади в Москве», созданного государством без учредительской инициативы со стороны купцов. Владельцы старых торговых помещений автоматически становились акционерами, в пропорцию принадлежащих им площадей, и получали право переехать в новое здание. Нежелающие стать акционерами получали право на денежную компенсацию. Для начала сноса старого здания и строительства нового теперь требовалось согласие всего лишь двух третей лавковладельцев (ранее требовался консенсус).

И тут выявилось удивительное обстоятельство — значительная часть владельцев лавок не умела прикрыться бумажками, а у многих других бумажки были подозрительно похожи на фальшивые. Дело в том, что государственная регистрация прав недвижимости в тогдашней России была поставлена слабо, и во многих случаях являлась факультативной. Стремясь избегнуть уплаты крепостных пошлин, несколько поколений купцов продавали друг другу лавки чуть ли не по устным соглашениям. Более старые бумаги погибли в пожаре 1812 года. Многие лавки перепланировали и перестроили до неузнаваемости (разумеется, без всяких согласований), так что их сложно было сопоставить с документами. Правительство постановило, что лавковладельцы не должны прикрываться фальшивыми бумажками — и признало за всеми право собственности на лавки по факту текущего владения, без заявлений и предоставления любого рода документов.

Действия правительства имели больший успех, чем действия московской городской управы. Согласие двух третей лавковладельцев наконец было получено. В 1888 году старое здание было снесено, а в 1893 году на его месте открылись новые Верхние торговые ряды, знакомые нам как ГУМ. Купцы въехали в новые лавки, и даже получали в последующие годы некоторые дивиденды от сдачи в аренду добавочных помещений (новое здание было больше старого).

Эта история — учебный кейс, рассказывающий о том, что такое высокое качество права собственности.