Почему в России продолжают расти цены на квартиры

Рост цен на строительные материалы, начавшийся еще весной 2020 года, пока не останавливается. Соответственно, растут и цены на жилье – к примеру, несмотря на небольшую осеннюю стагнацию, с начала 2021 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга выросла почти на 13%. На первичном рынке – рост еще больше. В Ленобласти за первые шесть месяцев года жилье массового сегмента подорожало примерно на 15%.

Впрочем, на стоимость недвижимости влияет не только удорожание стройматериалов. И даже «непомерные аппетиты застройщиков» тут не причем. Но прогноз у экспертов на следующий год не оптимистичный – ожидать можно разве что стабилизации цен. Да и то – в лучшем случае.

Золотой металл, драгоценная древесина

Рост цен на стройматериалы действительно оказался стремительным и значительным. Как отмечал президент Национального объединения строителей Антон Глушков, за период с конца 2020 года – начало 2021 удорожание металла составило от 60 до 100%.

Еще в июне президент объяснял, что на это влияет инфляция. Кроме того, металлургические предприятия пытаются подстроиться под мировой рынок, на котором резко поднялась цена на металл и изменилась конъюнктура на многие товары.

По данным Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия», прокат черных металлов и цветные металлы за 2020 год подорожали на 50–100%, а строительная арматура – почти вдвое. Минстрой сообщает о повышении цен на металл в прошлом году в среднем на 70–80%.

За последние полтора года значительно подорожали и пиломатериалы, только с начала 2021 года – в два раза. В результате стоимость строительства частных домов выросла в среднем на 37%. Эксперты ожидают, что рост цен продолжится.

К увеличению цен на рынке строительных материалов приковано внимание не только производителей, строительных компаний и конечных покупателей. В Госдуме на прошлой неделе было принято решение о создании рабочей группы для стабилизации цен, в частности, на пиломатериалы и лес. Предложения по этому вопросу должны быть внесены уже к заседанию Совета ГД 6 декабря.

Заинтересовались ценами и в Федеральной антимонопольной службе – только за первое полугодие 2021 года в ведомство поступило более 600 обращений на эту тему.

«Речь идет о рынках металлопродукции, древесных, нерудных и лакокрасочных материалов, цемента, кирпича, газобетона, минеральной ваты, листового стекла, кровельных материалов, битума, первичных полимеров», – уточняли в ФАС.

Проведенные совместно с ФНС детальные проверки на рынках стройматериалов и смежных рынках подтвердили существенный рост финансовых показателей в сфере производства стройматериалов.

Непомерные аппетиты или объективные факторы

Пока предпринимаемые правительством меры заметного и долговременного эффекта – по крайней мере, в части цен на жилье – не дали. Как на днях отмечали в региональном telegram-канале «Тайны Ленинградского двора», стабилизация цен на стройматериалы никак и не скажется на стоимости недвижимости.

«Еще буквально пару лет назад стоимость квадратного метра в ближайших к Петербургу районах Ленобласти в среднем держались на уровне 55–60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня уже в Гатчине цены в новостройках – порядка 110 тысяч. Застройщики, конечно, объясняют это резким подорожанием на стройматериалы. Но есть один нюанс. Помнится, еще в начале года на большом совещании с застройщиками в Москве прозвучал простой вопрос: «Какую долю занимает металл в общих объемах строительных материалов?» Оказалось, от 3 до 5%. Древесина – чуть больше», – приводят любопытные цифры авторы канала.

По их мнению, даже с учетом всех факторов, цены на недвижимость выросли гораздо серьезнее, нежели себестоимость строительства и затраты застройщиков.

«А все остальное – непомерные аппетиты самих застройщиков. Все равно же никто не будет пересчитывать и перепроверять экономическую обоснованность цен», – уверены они.

Однако с такой позицией не согласен исполнительный директор Союза «Ленинградская областная торгово-промышленная палата» Игорь Муравьев. Он подтверждает, что, безусловно, бизнес использует любую ситуацию для извлечения максимальной прибыли. Однако этот рынок – очень тонкий и сильно ориентированный на потребителя.

«Цены можно поднимать до уровня, пока покупают. Был же период, когда как раз из-за высоких цен был провал по продажам», – напоминает он.

Эксперт считает, что основным побудительным мотивом повышения цен на недвижимость является именно удорожание стройматериалов. Причем не только металла и древесины – они действительно не определяющие в многоэтажном строительстве. Цены серьезно выросли практически на все стройматериалы.

«Это один момент. Про второй говорят мало, но серьезно вырос дефицит рабочих специальностей. И, соответственно, выросли зарплаты. Я сейчас даже не анализирую – иностранные рабочие, наши. Зарплаты выросли прилично, и это тоже не может не отражаться на стоимости строительства», – добавляет Игорь Муравьев.

Есть и третий фактор, свойственный Москве и агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Как не удивительно, это – большой рост потребительского спроса на жилье. Его в том числе простимулировала программа «Льготной ипотеки».

И пока недвижимость покупают по предлагаемым ценам – они будут расти.

«Спрос рождает предложение, мы все-таки в рыночной стране живем, но поверьте, рост цен – это не жадность строителей и желание заработать на рынке. Основное – это, конечно, объективные показатели. В этом росте не заложена, по крайней мере, в большей его части, маржа застройщиков. Они действительно работают на не очень большой марже, – подчеркивает исполнительный директор ЛОТПП. – А дорожает много что, граждане это тоже видят. Есть общий рост инфляции, на это реагирует ЦБ изменением процентной ставки, дорожает топливо, а значит, и перевозки. Но для застройщиков определяющие факторы – практически весь спектр стройматериалов и стоимость рабочей силы».

При этом прогноз у эксперта не из оптимистичных. По его мнению, цены могут немного снизиться, но, если взглянуть на ситуацию реалистично, то в лучшем случае они замедлят рост и стабилизируются.

Впрочем, некоторые специалисты полагают, что цены еще могут вернуться в привычное русло и, по крайней мере, стать ниже, чем сейчас. Однако все будет зависеть от ситуации на общемировых рынках. А она не стабилизируется до тех пор, пока не закончится пандемия коронавируса.