Листал тут ленту и наткнулся на видео молодой блогерши. Сияет от счастья, показывает ключи (виртуальные, правда). Купила квартиру в Москве. Студия, 34 квадрата, цена почти 14 миллионов рублей.
Нюанс первый: дом сдадут только в 2027 году. То есть пока это бетон, воздух и красивый рендер на сайте застройщика.
Она радостно рассказывает условия сделки, а у меня, как у человека, который привык считать P&L и ROI, волосы на голове начинают шевелиться.
Вводные данные (Следите за руками)
На дворе 2026 год.
- Первоначальный взнос (ПВ): 5.5 миллионов рублей (это кэш, который был у неё на руках).
- Сумма кредита: 8 миллионов рублей.
- Срок: 10 лет.
- Ставка: 21%.
И тут она с улыбкой озвучивает ежемесячный платеж: 159 000 рублей.
И добавляет (внимание!): Ну, из них примерно 130 тысяч - это проценты банку, а 30 тысяч - погашение основного долга
Я на этом моменте чуть чай не пролил. Человек ежемесячно отдает 130 000 рублей просто дяде за право пользоваться деньгами. Это не выкуп квартиры, это аренда денег.
Итоговая математика сделки:
За 10 лет она переплатит банку 11 миллионов рублей. То есть подарит банку еще одну такую же квартиру, но чуть поменьше.
И в конце видео она спрашивает подписчиков: Мол, как думаете, лучше снимать или вот так, зато в своё?
Альтернативная математика
Я не выдержал, достал калькулятор и посчитал то, о чем она, видимо, не подумала.
В уравнении есть важная переменная: 5.5 миллионов рублей живых денег на руках.
Давайте посчитаем альтернативные издержки (Opportunity Cost).
Сейчас (в 2026 году) ставки в банках и фондах ликвидности — около 15%.
Сценарий Инвестор:
- Берем её 5.5 млн и кладем на вклад/фонд под 15%.
- Это дает нам ~68 750 рублей в месяц пассивного дохода. Чистыми.
- За эти 70к в Москве можно снимать отличную квартиру. Уже готовую, с ремонтом, а не ждать котлован до 2027 года.
Считаем Cash Flow (Денежный поток):
У девушки есть возможность платить 160к в месяц (она же подписалась на ипотеку).
Плюс ей сейчас надо где-то жить, пока дом строится. Значит, она платит ипотеку (160к) + аренду (допустим, те же 70к).
Итого её ежемесячный расход (Burn rate): 230 000 рублей.
А теперь магия сложного процента:
Если мы идем по пути инвестора:
- Проценты с вклада (70к) гасят аренду. Живем бесплатно.
- Те 160 тысяч, которые она отдает банку, мы не отдаем, а откладываем. Тоже под 15%.
Я прикинул.
Если откладывать по 160 000 рублей в месяц под 15% годовых с капитализацией:
- Через 1 год: на счете накоплено 2.1 млн + тело вклада 5.5 млн.
- Через 3 года (к моменту сдачи её дома): на счете накоплений 7-8 миллионов. Плюс наши изначальные 5.5 миллионов.
ИТОГ ЧЕРЕЗ 3 ГОДА:
- У блогера: Бетонная коробка, в которую еще надо вложить миллионы на ремонт, и остаток долга перед банком на 7 лет.
- У инвестора: 13+ миллионов рублей кэшем.
За 13-14 миллионов через 3 года можно пойти и купить готовую вторичку. Сразу. Без ипотеки. Без долгов. Без переплаты в 11 миллионов. Без рисков, что стройка встанет.
Вывод
Но нет. Человек добровольно надел на себя кабалу под 21%, платит по 160к, живет на стройке (или платит двойной тариф за аренду + ипотеку) и радуется мантре зато своё.
А банк потирает руки. Менеджер, выдавший этот кредит, наверняка получил премию как лучший продавец месяца. Потому что найти клиента, который купит деньги с наценкой в 300% (переплата за 10 лет) это надо уметь.
Извините, накипело.
Источник:
- Как наследники проучили банк, который не хотел отдавать вклад умершего отца
- Хроники великого переселения Долиной
- Ровно 17 лет назад, 3 января 2009 года, был создан генезис-блок и запущена блокчейн-сеть Bitcoin
- Рождественский триллер в Германии: грабители просверлили банк и обчистили 3000 сейфов
- Сольный концерт Ларисы Долиной оказался под угрозой отмены
И кстати, это в первых платежах основная сумма платежа -- проценты, и только крохи -- сам кредит. Потом сумма процентов будет уменьшаться, а сумма выплаты кредита увеличиваться. Здесь уже надо сказать спасибо хитрожопости банкиров.
но автор не учитывает инфляцию.
не учитывает ситуевину, при которой завтра с 10 млн можно будет купить мопед максимум - это конечно я так накидываю.
но смысл в том что 160 000 платеж через 3 годя может быть уе не таким и большим. хлопнет нефть по 300% и усе...
а твои 13 млн могут превратиться через три годя в пуховик от армани.
поэтому из автора еще тот экономист. не все учитывает. и я только по верхам. без глубокого ковыряния
Но в одном автор прав. 21% интереса ипотеки - это не ипотека, это ... (уже давно матом не ругаюсь, а другие слова на ум не приходят). Никакого минимально разумного выхода не видно, но покупка строящегося (а не вторичного) жилья в ипотеку выглядит как несколько странный поступок. Надо быть здорово уверенным в значительных доходах в будущем (а относительно богатые люди есть). В другой теме я активно пропагандировал ипотеку ( https://fishki.net/profile/show_comment/5008990/50800976https://fishki.net/profile/show_comment/5008990/50800976 ), но 21% делают те мои аргументы совершенно бессмысленными.
Процент ипотеки чрезмерен и вероятность рефинансирования НЕ 100% (если ставка упадет). Разве что семейная, но её условия могут ещё ужесточить.
Большие проценты по вкладам непостоянны + налог. И инфляция которая живет отдельно от процентов которые предлагает банк. И не забываем, ваш вклад могут вам простить как в 1991г.
А покупка вторички, немного рулетка, вы не можете со 100% гарантией проверить квартиру.
Таки дела...
Мы же знаем, что бывает просыпаешься - другая страна. Что по велению судьбы - вкладов у тебя больше нет. Что сегодня ты работаешь - а завтра сломал шейку бедра и инвалид дома лежишь никому не нужный....
..Так что вроде все верно и про вклады, и про покупку, и про съем квартиры... но не учтены риски, которые делают сам замысел бессмысленный ...
Проценты уже не 15. А через пару лет они могут быть и вовсе 5-7% в пределе. Это первое.
Второе. Не нужно забывать про налоги на доход от "инвестиций". С определенной суммы его уже придется платить.
Третье - через три года квартира будет стоить уже не 12-13 (на вторичке), а все 17-18 ЗАПРОСТО.
И четвертое... опыт поколений показывает, что накопления в циферках в один день могут превратиться в ничто. Риск весьма и весьма не мал.
В сухом остатке, через три года "инвестор" скорее всего не сможет накопить на готовое жилье.
Но тренд верный. Да. Если не случится катаклизмов, и накопления не обесценятся, пусть не через три, но через шесть-семь лет, накопления "инвестора" сравняются с ценой квартиры, они будут расти быстрее, чем эта самая квартира дорожает.
В итоге инвестор получит свое жилье на 3-4 года раньше ипотечника.
Не надо считать себя умней банков и застройшиков. Не льстите себе.
С Самолетом некорректный пример. Они пытаются всеми силами закрыть финансовую дыру, приходится распродавать, пусть и в убыток, как было с СУ-155
Падение продаж вызвано ужесточением по льготной ипотеке
Дисконты в 40-50% у вторички это сказки (кликбейт от риелторских агенств) или "Здравствуй, Долина"
Ставка аренды квартиры обычно растет на 5-10% в год
Если ты теряешь работу и при этом на тебе висит ипотека - то это полная ж...
20% годовых - это конечно грабительский процент.
Можно стать многодетной семьей и получить льготную ипотеку
Покупать надо то, что растет в цене. Тот, кто сумел заработать на пол-Воронежа, вряд ли вернется в Воронеж
Единственно что удалось сделать - перестать платить страховку от цунами и падения самолета.
2. Говорят, ставка будет падать (2 года назад % по вкладу 21%, сейчас на 4 месяца - максимум 14.5%)
3. Ты забыл НДФЛ (с прошлого года) на вклад. И говорят, что он будет дифференцируем.
4. Про 10 лямов на вкладах (всех) давно ходят слухи.
5. НЕЛЬЗЯ сейчас купить квартиру на стадии котлована. 80% от готовности.
6. Где гарантия, что аренда квартиры через 5 лет будет 70 000?
Дальше и писать не буду.
1. ВТБ 5 лямов 8.8% первые 3 месяца. 7.7% - начиная с 4 мясяца. Повышенная ставка начисляется ДО 1 ляма.
Есть нюанс.
16% годовых первые 3 месяца и при условии - дохрена.
2. Про НДФЛ читай лучше. НЕОБЛАГАЕМЫЙ доход по вкладам в 2025 году 210 000 р. С 5 лямов так на вскидку заплатишь 160тр.
И главное - квартиры не будут вечно дорожать - уже более половины (сделанные последние лет 5-6) новостроек Москвы и Питера стоят колом.
Тот-же Самолет предлагает минус 20% за нал. При ставке банка 20% в ипотеку - почувствуйте разницу.
И он еще может поменяться. А несколько лет тому назад налогов по доходам с депозитов вообще не было.
"Человек ежемесячно отдает 130 000 рублей просто дяде за право пользоваться деньгами."
Мега гений финансов не в курсе что такое аннуитетные платежи?
Итого на самом деле мы имеем следующее:
1. Вклад реальный в банке это 12 процентов. То есть у нас 55тыс в месяц получается. Снимать становится уже сложнее. Ну да ладно.
2. Сумма, которую она планирует платить банку - да, мы её будем класть в банк, договорились, но есть нюанс - квартиры за последние пол года взлетели примерно на 500тыс-1млн рублей по стоимости. Что будет когда процент ипотечный уменьшится? Они улетят вообще в небеса. И вот уже всё накопленное в лучше случае в ноль превратилось, а в худшем вообще в минус ушло.
Накопительный ВТБ-счет 16% https://ru.myfin.by/bank/vtb/vkladyhttps://ru.myfin.by/bank/vtb/vklady
ВТБ-социальный - 19%.
Другие вклады не буду озвучивать - поглядите сами.
И только после сдачи дома клиенту, деньги перечисляют застройщику.
А если учесть, что тот же застройщик идет за деньгами на строительство к кому, к банкиру и держит эти деньги же в банке и после получения оных от клиента, то и выходит, что здесь пируют исключительно банкиры.