Листал тут ленту и наткнулся на видео молодой блогерши. Сияет от счастья, показывает ключи (виртуальные, правда). Купила квартиру в Москве. Студия, 34 квадрата, цена почти 14 миллионов рублей.
Нюанс первый: дом сдадут только в 2027 году. То есть пока это бетон, воздух и красивый рендер на сайте застройщика.
Она радостно рассказывает условия сделки, а у меня, как у человека, который привык считать P&L и ROI, волосы на голове начинают шевелиться.
Вводные данные (Следите за руками)
На дворе 2026 год.
- Первоначальный взнос (ПВ): 5.5 миллионов рублей (это кэш, который был у неё на руках).
- Сумма кредита: 8 миллионов рублей.
- Срок: 10 лет.
- Ставка: 21%.
И тут она с улыбкой озвучивает ежемесячный платеж: 159 000 рублей.
И добавляет (внимание!): Ну, из них примерно 130 тысяч - это проценты банку, а 30 тысяч - погашение основного долга
Я на этом моменте чуть чай не пролил. Человек ежемесячно отдает 130 000 рублей просто дяде за право пользоваться деньгами. Это не выкуп квартиры, это аренда денег.
Итоговая математика сделки:
За 10 лет она переплатит банку 11 миллионов рублей. То есть подарит банку еще одну такую же квартиру, но чуть поменьше.
И в конце видео она спрашивает подписчиков: Мол, как думаете, лучше снимать или вот так, зато в своё?
Альтернативная математика
Я не выдержал, достал калькулятор и посчитал то, о чем она, видимо, не подумала.
В уравнении есть важная переменная: 5.5 миллионов рублей живых денег на руках.
Давайте посчитаем альтернативные издержки (Opportunity Cost).
Сейчас (в 2026 году) ставки в банках и фондах ликвидности — около 15%.
Сценарий Инвестор:
- Берем её 5.5 млн и кладем на вклад/фонд под 15%.
- Это дает нам ~68 750 рублей в месяц пассивного дохода. Чистыми.
- За эти 70к в Москве можно снимать отличную квартиру. Уже готовую, с ремонтом, а не ждать котлован до 2027 года.
Считаем Cash Flow (Денежный поток):
У девушки есть возможность платить 160к в месяц (она же подписалась на ипотеку).
Плюс ей сейчас надо где-то жить, пока дом строится. Значит, она платит ипотеку (160к) + аренду (допустим, те же 70к).
Итого её ежемесячный расход (Burn rate): 230 000 рублей.
А теперь магия сложного процента:
Если мы идем по пути инвестора:
- Проценты с вклада (70к) гасят аренду. Живем бесплатно.
- Те 160 тысяч, которые она отдает банку, мы не отдаем, а откладываем. Тоже под 15%.
Я прикинул.
Если откладывать по 160 000 рублей в месяц под 15% годовых с капитализацией:
- Через 1 год: на счете накоплено 2.1 млн + тело вклада 5.5 млн.
- Через 3 года (к моменту сдачи её дома): на счете накоплений 7-8 миллионов. Плюс наши изначальные 5.5 миллионов.
ИТОГ ЧЕРЕЗ 3 ГОДА:
- У блогера: Бетонная коробка, в которую еще надо вложить миллионы на ремонт, и остаток долга перед банком на 7 лет.
- У инвестора: 13+ миллионов рублей кэшем.
За 13-14 миллионов через 3 года можно пойти и купить готовую вторичку. Сразу. Без ипотеки. Без долгов. Без переплаты в 11 миллионов. Без рисков, что стройка встанет.
Вывод
Но нет. Человек добровольно надел на себя кабалу под 21%, платит по 160к, живет на стройке (или платит двойной тариф за аренду + ипотеку) и радуется мантре зато своё.
А банк потирает руки. Менеджер, выдавший этот кредит, наверняка получил премию как лучший продавец месяца. Потому что найти клиента, который купит деньги с наценкой в 300% (переплата за 10 лет) это надо уметь.
Извините, накипело.
Источник:
- Рождественский триллер в Германии: грабители просверлили банк и обчистили 3000 сейфов
- Ровно 17 лет назад, 3 января 2009 года, был создан генезис-блок и запущена блокчейн-сеть Bitcoin
- Корабль на побережье Сассекса, который стал жилым домом
- Хроники великого переселения Долиной
- Экономия на максималках: мстительный арендатор превратил квартиру в Квебеке в ледяной ад
Проценты уже не 15. А через пару лет они могут быть и вовсе 5-7% в пределе. Это первое.
Второе. Не нужно забывать про налоги на доход от "инвестиций". С определенной суммы его уже придется платить.
Третье - через три года квартира будет стоить уже не 12-13 (на вторичке), а все 17-18 ЗАПРОСТО.
И четвертое... опыт поколений показывает, что накопления в циферках в один день могут превратиться в ничто. Риск весьма и весьма не мал.
В сухом остатке, через три года "инвестор" скорее всего не сможет накопить на готовое жилье.
Но тренд верный. Да. Если не случится катаклизмов, и накопления не обесценятся, пусть не через три, но через шесть-семь лет, накопления "инвестора" сравняются с ценой квартиры, они будут расти быстрее, чем эта самая квартира дорожает.
В итоге инвестор получит свое жилье на 3-4 года раньше ипотечника.
Это во первых. А во вторых - сейчас столько непроданной первички, что (например) Самолет делает скидку 20% от стоимости, просто увидев деньги.
А в третьих - к непроданной первичке подходит волна вторички инвестиционной. Квартир, которые купили 3-5 лет назад на стадии котлована чтоб задорого продать. В них никто не жил или они умеренно сдавались. И их тьма. Там дисконты вполне и 40-50 процентов от рынка могут случиться.
Так-что квартира подорожать может, к моменту накопления на неё денег, а может и не подорожать. А вот проценты по ипотечному кредиту точно никуда не денутся.
И четвертое - возможная потеря работы. С кредитной квартирой это задница. А с деньгами, которые копишь - дополнительная подушка безопасности. Да и можно уехать с Москвы в Воронеж - и на деньги купить пол-Воронежа, а не кладовку в Москве.
Еще как денутся ,ставки не только в банках на сбережения упадут но и ипотека тоже, переоформить никогда проблемой не было
2) то квартира из 13 наврят-ли станет 18 за три года. С уровня котлована , -легко, если построится конечно
2. Говорят, ставка будет падать (2 года назад % по вкладу 21%, сейчас на 4 месяца - максимум 14.5%)
3. Ты забыл НДФЛ (с прошлого года) на вклад. И говорят, что он будет дифференцируем.
4. Про 10 лямов на вкладах (всех) давно ходят слухи.
5. НЕЛЬЗЯ сейчас купить квартиру на стадии котлована. 80% от готовности.
6. Где гарантия, что аренда квартиры через 5 лет будет 70 000?
Дальше и писать не буду.
Ссылку на квартиры в Москве на ЛЮБОЙ стадии давать не буду - информация свободно есть в интернете. Начиная с проекта, когда даже котлована нет и и кончая квартирами 2023 года с отделкой, которые не могут продать.
Дальше можешь не писать ибо по условиям задачи через 5 лет девушка живет в своей квартире и ей насрать на стоимость аренды.
Я сейчас подбираю квартиру в Москве - поэтому немного в теме.
1. ВТБ 5 лямов 8.8% первые 3 месяца. 7.7% - начиная с 4 мясяца. Повышенная ставка начисляется ДО 1 ляма.
Есть нюанс.
16% годовых первые 3 месяца и при условии - дохрена.
2. Про НДФЛ читай лучше. НЕОБЛАГАЕМЫЙ доход по вкладам в 2025 году 210 000 р. С 5 лямов так на вскидку заплатишь 160тр.
И главное - квартиры не будут вечно дорожать - уже более половины (сделанные последние лет 5-6) новостроек Москвы и Питера стоят колом.
Тот-же Самолет предлагает минус 20% за нал. При ставке банка 20% в ипотеку - почувствуйте разницу.
"Человек ежемесячно отдает 130 000 рублей просто дяде за право пользоваться деньгами."
Мега гений финансов не в курсе что такое аннуитетные платежи?
Итого на самом деле мы имеем следующее:
1. Вклад реальный в банке это 12 процентов. То есть у нас 55тыс в месяц получается. Снимать становится уже сложнее. Ну да ладно.
2. Сумма, которую она планирует платить банку - да, мы её будем класть в банк, договорились, но есть нюанс - квартиры за последние пол года взлетели примерно на 500тыс-1млн рублей по стоимости. Что будет когда процент ипотечный уменьшится? Они улетят вообще в небеса. И вот уже всё накопленное в лучше случае в ноль превратилось, а в худшем вообще в минус ушло.
Накопительный ВТБ-счет 16% https://ru.myfin.by/bank/vtb/vkladyhttps://ru.myfin.by/bank/vtb/vklady
ВТБ-социальный - 19%.
Другие вклады не буду озвучивать - поглядите сами.
И только после сдачи дома клиенту, деньги перечисляют застройщику.
А если учесть, что тот же застройщик идет за деньгами на строительство к кому, к банкиру и держит эти деньги же в банке и после получения оных от клиента, то и выходит, что здесь пируют исключительно банкиры.
Да и аренда стоила 15, а теперь 30-40 тысяч. Т.е. это как раз кредит в 40 тысяч, который пят лет назад не надо было брать.
Это один из примеров одной и той же квартиры в одном российском городе.
В целом при 15% процентах на депозит математика не плохая. Лучше процент. Но пару лет назад было совсем иначе.
Арифметика в целом верная, но есть нюанс
Скорее всего это тупо реклама, за которую ей заплатили
Что касается «накопить и купить», то комедианты забавно это обыграли
------
Так в этом весь смысл. В этом вся задумка - рабство.
Причем каждому рабу втирают, что он может сам стать царьком. И вчерашний раб сам сможет пановать и владеть рабами.
И рабам нравится такое рабство. Они мечтают, что им повезет и они станут царьками.
Берите кредиты - идите в рабство!
Хороший пример!
Хозяин ВТБ... просто на вас имеет 1000000000 рубликов в месяц! Да ещё и вся его братва - "фирма". Несите! Ему и таким как он Вами трудом заработанные!
Ой и нравятся мне "люди"-рабы которым думать БОЛЬНО! А всего то надо знать арифметику и уметь чутка думать.
Или они не дают кредиты под проценты?
Но, в процентном отношении количество населения, практически не пользующееся особенно мелкими кредитами больше 62 %
И что очень важно банки дают кредит - только лицам способным доказать возможность его погашения.
Езжай бери там кредит
Серьёзно?
Вот бы так и в России было
Хотя постой ка!
Так и есть
Кстати можно посмотреть ссылку на статистику с 62%, о которых ты написал?