Как наш редактор квартиру на Авито искал. Опыт, который можно повторить

Поиск квартиры для покупки — дело нервное, но увлекательное. Один из редакторов ФИШЕК, наконец-то созревший для приобретения своего жилья, проверил это на личном опыте. Более двух месяцев наш сотрудник провёл в муках выбора и составил список лайфхаков, которые могут пригодиться вам.

Первые пару дней поиск шёл буквально везде. Но быстро стало понятно, что на многих площадках публикуются объявления-пустышки. То есть предложение как будто есть, но на самом деле его нет: после звонка выясняется, что понравившаяся квартира «только что продана, но мы можем подобрать другую». Классическая замануха агентов по недвижимости.

В итоге к концу первой недели, когда объявления уже рябили в глазах, стало понятно: чтобы не сойти с ума, нужно сосредоточиться на какой-то одной площадке с большой базой предложений и хорошей репутацией. Выбор пал на «Авито Недвижимость». К тому же у Авито есть несколько фишек, которых нет больше нигде.

Первая и, пожалуй, самая главная фишка — про деньги. Если квартира покупается в ипотеку, а в моём случае это так, Авито до 30 ноября предоставляет уникальную скидку в 0,6% от базовых ставок по ипотеке в банке “Открытие”. Эта фишка работает как на вторичку, так и на новостройки. Ни на одной другой платформе такой скидки нет — получается хорошая экономия.

Что конкретно по экономии. Если считать, например, что сумма кредита составляет 12 млн рублей на 20 лет на объект в Москве, то ежемесячный платеж будет на 4 239 рублей меньше (87 362 руб. вместо 91 601 руб. в месяц), а общая сумма переплаты за весь срок кредита сократится более чем на миллион рублей. Вроде неплохо.

Чтобы оформить заявку на ипотеку со сниженной ставкой, нужно выбрать квартиру, перейти на страницу с описанием объекта. Там будет представлен ипотечный калькулятор и предложения партнеров по условиям кредитования. Дальше нужно нажать на иконку банка «Открытие» или перейти на сайт сервиса «Метр квадратный» и заполнить там анкету. После этого заявка на ипотеку с дополнительной выгодой 0,6% от «Открытия» отправится на одобрение в банк.

Второй плюс. Выгодные объявления о продаже вторички здесь отмечаются специальным бейджем «Рыночная цена». Это значит, что продавец не завысил стоимость квартиры. Её оценка происходит автоматически, когда продавец публикует объявление. В этот момент система сравнивает цену похожих квартир на платформе, изменение цен за 1 м² в конкретном доме, данные о районе и инфраструктуре вокруг дома, транспортную доступность.

Такие отметки сильно экономят время — не приходится сравнивать цены вручную.

Ещё момент. Оценка стоимости квартир на Авито учитывает мнение пользователей — если кажется, что цена слишком высокая, можно предложить оптимальную, на свой взгляд, цену.

Также можно узнать рыночную стоимость любой квартиры, вбив её адрес в поиск.

Третья фишка заключается в том, что среди предложений есть уникальные — размещенные только на Авито с соответствующей отметкой «Только на Авито». Это гарантия того, что автор объявления не стал множить сущности и публиковать его на разных площадках. Отметка помогает экономить время — раз объявление всё ещё активно, значит, снижается вероятность, что при звонке скажут «извините, уже продано». Проверка на наличие повторных объявлений квартиры на других площадках проводится Авито раз в 2-3 дня. Единственное — эта фича доступна только для объявлений из Москвы и Московской области.

В итоге из объявлений, размещенных на Авито, я выбрал шесть квартир, подходящих по цене и расположению. Из них в финал отбора выбились две. Четыре отпали после проверки на скрытые неприятные сюрпризы, о которых речь пойдёт ниже.

Сразу оговорюсь, каждая квартира — уникальна, со своими особенностями и подводными камнями. Но посмотрев порядка сотни вариантов, я выделил несколько общих моментов, касающихся всей вторички. На них обязательно нужно обращать внимание.

Документы. Для меня это был самый сложный и пугающий пункт. Начав выбирать квартиру, я понял, что среди предложений иногда встречаются варианты со скрытыми опасностями, которые могут всплыть в будущем. Таких объявлений не очень много, большинство — без сюрпризов, но, как говорится, информирован, значит, вооружён. Например, я узнал, что есть квартиры, на продажу которых не было согласия одного из супругов, или те, на которые был наложен арест, квартиры, на которые претендовали другие наследники… Если купить такую, нервотрепки с судами в будущем не избежать. Чтобы понять, что квартира «чистая» нужно проверить документы собственника: из ЕГРН, БТИ и из психоневрологического и наркологического диспансеров (чтобы понять, что собственник в себе).

Поначалу я решил сэкономить и думал, что смогу разобраться самостоятельно, но в процессе понял, что тону и решил нанять юриста для проверки всех документов. Юрист запросил за сопровождение сделки 40 тысяч рублей. Кажется, что не очень дёшево, но это защита на будущее — чтобы не потерять квартиру, если её захочет отсудить какой-нибудь несогласный с продажей родственник продавца.

Стоит сказать, что на этапе предварительного отбора из объявлений на Авито юриста можно не задействовать. Многие объявления отмечены бейджем «Проверена в ЕГРН». Сверка с реестром (ЕГРН — это Единый государственный реестр недвижимости) позволяет подтвердить параметры квартиры и отсутствие или наличие обременений. Если есть какие-то несостыковки, в объявлении это будет отмечено как «Найдены ограничения».

Ну и опять же — когда квартира покупается в ипотеку, проверками занимается банк. Это тоже хорошая защита. Но я все же решил не рисковать и не отказываться от своего юриста. Тут дело выбора.

Проблемные соседи. Скандалисты, алкоголики или просто шумные. Ни продавец, ни риелтор о таких товарищах не скажут. Вычислить их на месте тоже проблематично, если конечно, они не закатят вечеринку с баяном в момент просмотра квартиры. Единственный выход — приехать на место заранее и пообщаться с людьми во дворе, у подъезда. Да, это трата времени, но оно того стоит. Меня опрос соседей уберёг от одной «нехорошей квартиры». Сверху жила семья со старой и сильно глухой бабушкой, которая постоянно кричала. В разговоре с соседями выяснилось, что квартиру, которая мне понравилась, много раз сдавали, но арендаторы не выдерживали криков и пары месяцев.

Движуха под окном. Окна одной из квартир, которую я смотрел, выходили на детский сад. Сами квартира находилась на втором этаже. Мне чертовски повезло, что я опоздал на просмотр — пришёл, когда тихий час у детей закончился, и они пошли на прогулку. Это был шумовой ад. Жить под постоянные крики и визги толпы малышни — так себе развлечение, пришлось отказаться. Еще один случай из этой же серии. Рядом с домом собрались строить оздоровительный центр. Я бы этого не узнал, но соседи были в курсе, поделились. С одной стороны, жить рядом с таким заведением круто, но стройка длилась бы не менее двух лет (узнал об этом на сайте подрядчика), а это значит, два года мне пришлось бы терпеть пыль, шум и галдёж рабочих.

В другом доме, территория вокруг которого сначала показалась мне не очень уютной, соседи, наоборот, подсказали, что поблизости собираются сделать благоустроенную зону отдыха с тренажёрами, лавочками, качелями. Узнав об этом, я, внёс квартиру в список потенциальных претендентов на покупку, потому что по остальным параметрам она меня устраивала.

Вывод: обязательно говорить с соседями. Они могут и на минусы указать, и плюсы подсказать, которые сам не заметил.

Стены не на своих местах. Перепланировка часто помогает улучшить пространство, но её не всегда проводят законным способом. В моём списке понравившихся квартир были две с перемещенными стенами. Изменения при этом не были внесены собственниками в техпаспорт, а значит, проводились незаконно. Я узнал об этом, когда приехал на просмотр. Пришлось отказаться, потому что в противном случае могли возникнуть проблемы с получением ипотеки. Как мне объяснил знакомый юрист, банки неохотно одобряют ипотеку на квартиры с незаконной перепланировкой.

Справедливости ради: добросовестные продавцы, которых всё-таки больше, сразу говорят про перепланировку. Мне попадались два варианта с узаконенной перепланировкой, где все документы были в порядке, поэтому собственники ничего не скрывали.

Вывод: про перепланировку лучше спрашивать на этапе созвона, чтобы не потратить время зря, а уже на месте при просмотре стоит заглядывать в техпаспорт.

Замаскированные недостатки. К ним я отношу, например, плесень на стенах, которую могут замаскировать мебелью, или проводку в критическом состоянии. От одной из квартир пришлось отказаться именно из-за чёрной плесени на кухонной стене. Этот вид плесени вывести крайне сложно, а лишние траты мне ни к чему. Квартира продавалась с мебелью, поэтому осмотреть все стены было проблематично. Поражённую плесенью область нашёл случайно — я зачем-то заглянул за холодильник и увидел там кусок отошедших обоев, отодвинул угол обоев и увидел чёрный налёт. Говорить об этом хозяйке на стал, не хотелось тратить время на лишние споры, проще было попрощаться.

Надо сказать, что заинтересованные в продаже собственники сами говорят о недостатках. В одной квартире хозяйка сразу показала треснувшую плитку в ванной. В другой собственник не стал скрывать, что в прихожей не работают розетки. Такое поведение логично — лучше обо всём договориться на берегу, ведь скрытые минусы могут всплыть в финале, перед самым подписанием договора. И сделка может сорваться, а значит, все просто потеряют время.

Вывод: внимательно осматривать помещение, обязательно заглядывать в сантехшкаф, не стесняться и просить провести неторопливую экскурсию по квартире.

Поиск подходящего варианта занял 2,5 месяца. За это время я перебрал более сотни вариантов и объехал около 40 объектов. Некоторые квартиры можно было посмотреть онлайн, на Авито есть такая фишка. Если в объявлении стоит отметка «Онлайн-показ», квартиру можно оценить по видеосвязи. Понятно, что полноценного просмотра видео-экскурсия не заменяет, но первое впечатление сформировать можно.

Сейчас я выбираю из двух квартир с примерно одинаковой ценой. Первая — в 25-этажном доме, построенном в 2010 году (главный минус — дом далеко от метро). Вторая — в добротной пятиэтажке, но рядом с метро, да и дом не попадает под снос по программе реновации. Оказалось, что выбрать из двух квартир ещё сложнее, чем из сотни. Всё осложняется тем, что на финальной стадии поиска я стал смотреть в сторону новостроек, хотя до этого не рассматривал их. По ощущениям, всё идёт к тому, что я не успокоюсь, пока не изучу и предложения по новостройкам тоже, чтобы окончательно убедиться, что я не пропустил тот самый правильный вариант.